Historisch gezien is de ‘passieve’ verhuur van veruit de meeste onroerende goederen volgens de Belgische btw-wetgeving in de regel vrijgesteld van btw. Dit heeft tot gevolg dat de verhuurder geen btw dient aan te rekenen aan de huurder, maar betekent anderzijds ook dat de verhuurder geen recht op aftrek heeft op de betaalde btw bij oprichting of renovatie van het gebouw, noch op de eventuele onderhoudskosten. Deze niet-aftrekbare btw betekent voor de verhuurder in essentie dus een bijkomende kost van 21%, hetgeen uiteraard aardig kan doorwegen in het budget.
Een recente wetswijziging heeft dit euvel echter (gedeeltelijk) verholpen. Hieronder gaan we dieper in op de mogelijkheden en de geldende voorwaarden met betrekking tot het nieuwe optiestelsel van btw op onroerende verhuur. Daarnaast bespreken we kort het eveneens nieuwe stelsel van verplichte btw-heffing op de kortdurende verhuur van onroerende goederen en de afzonderlijke btw-regels voor opslagruimten.
Tip: indien u niet zozeer nood heeft aan een ‘in depth’ en ietwat technische toelichting, maar graag in een beknopte versie de conclusie van deze nieuwsbrief doorleest, nodigen we u uit om door te scrollen naar het gedeelte "Wat betekent dit nu concreet voor mijn bedrijf?"
Optionele btw-heffing op professionele onroerende verhuur
Zoals hierboven vermeld is het in B2B-situaties doorgaans veel interessanter om onroerende verhuur aan btw te onderwerpen. Voor de huurder is dit (mits hij een volledig recht op aftrek geniet) een nul-operatie aangezien de betaalde btw aan de andere kant ook weer afgetrokken kan worden via de periodieke btw-aangiften. De verhuurder ontvangt de btw en stort deze op zijn beurt door naar de overheid via de btw-aangiften, maar heeft verder wel een recht op aftrek van de btw op de kosten die hij draagt voor het oprichten, renoveren of onderhouden van het verhuurde gebouw.
Voor huurovereenkomsten afgesloten vanaf 1 januari 2019 kan er geopteerd worden om de onroerende verhuur aan btw te onderwerpen, mits er voldaan is aan zes basisvoorwaarden. De keuze geldt voor de gehele duur van de huurovereenkomst (en/of dient bij de verlenging of vernieuwing ervan telkens opnieuw gemaakt te worden).
1. De optionele btw-heffing geldt enkel voor gebouwen en gedeelten van gebouwen
De verhuur van louter een stuk grond valt bijgevolg buiten het toepassingsgebied van het optiestelsel. Als evenwel tegelijkertijd een gebouw en een bijhorend terrein worden verhuurd, geldt de optionele btw-heffing ook voor het bijhorend terrein. Gedeelten van gebouwen komen uitsluitend in aanmerking als ze economisch zelfstandig kunnen worden geëxploiteerd. Dat is het geval als die gedeelten zelfstandig verhuurd en gebruikt kunnen worden.
2. De huurder van het gebouw dient btw-plichtig te zijn
Het optiestelsel geldt enkel in een B2B-context, de verhuur van residentieel vastgoed aan particuliere bewoners is bijvoorbeeld uitgesloten van de regeling. Bijkomend dient het gebouw door de huurder uitsluitend gebruikt te worden in het kader van diens economische activiteit.
Het maakt in dit opzicht verder niet uit of de huurder een gewone btw-belastingplichtige is (met een volledig recht op aftrek), dan wel een vrijgestelde btw-belastingplichtige zonder recht op aftrek (bijv. artsen, verzekeringsmakelaars, etc.) of een gemengde btw-belastingplichtige met een beperkt recht op aftrek (bijv. een arts die naast zijn artsenactiviteit ook medische apparatuur verhuurt).
Concreet zal het optiestelsel aldus niet mogelijk zijn bij verhuur aan openbare instellingen zonder btw-plicht, particulieren of bij het verhuren van onroerende goederen die zowel voor bewoning als voor economische doeleinden gebruikt worden.
3. Zowel de verhuurder als de huurder moeten er nadrukkelijk voor opteren om de verhuring van het gebouw aan btw te onderwerpen
De wil van beide partijen om de optie uit te oefenen, kan bewezen worden door middel van een specifieke ‘pro fisco’ verklaring in de huurovereenkomst. Op deze manier kan ten aanzien van de fiscale administratie aangetoond worden dat de optie daadwerkelijk door de verhuurder en de huurder gezamenlijk werd uitgeoefend.
4. Het optiestelsel geldt enkel voor nieuwbouw of fundamentele vernieuwbouw aangevangen vanaf 1 oktober 2018
Helaas is het onder het nieuwe optiestelsel niet mogelijk om oudere, reeds opgerichte gebouwen te verhuren met toepassing van btw. Een gebouw wordt in dit kader als ‘nieuw’ beschouwd indien de bouwwerkzaamheden die strekken tot de oprichting van het gebouw verricht worden na 1 oktober 2018 of desgevallend al dateren van vóór 1 oktober 2018, maar waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden vóór 1 oktober 2018.
Het voorbereidend werk met betrekking tot de oprichting van een gebouw (bijv. voorstudies, diensten van landmeters en architecten, de afbraak van een oud gebouw, grondwerken of de loutere aankoop van materiaal zonder dat dit in een gebouw geïncorporeerd werd) worden niet gezien als ‘bouwwerkzaamheden die strekken tot de oprichting van het gebouw’ en mogen bijgevolg wel vóór 1 oktober 2018 hebben plaatsgevonden.
Naast nieuwbouw geldt het optiestelsel tevens voor zgn. ‘fundamentele vernieuwbouw’. Onder het begrip ‘fundamentele vernieuwbouw’ wordt verstaan:
- een gebouw dat een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan (aard, structuur of in voorkomend geval de bestemming), en dit ongeacht de kostprijs van de werken; en/of
- een gebouw waarvan de kostprijs van de uitgevoerde werken (exclusief btw) minstens 60% uitmaakt van de verkoopwaarde van het gebouw na de werken, het grondaandeel buiten beschouwing gelaten.
Ten slotte bestaat er met betrekking tot deze voorwaarde een uitzondering voor gebouwen die hoofdzakelijk als opslagruimte worden aangewend. Voor dergelijke ruimten geldt het optionele btw-stelsel voor huurovereenkomsten aangegaan vanaf 01/01/2019, ongeacht of het om een ‘nieuw gebouw’ gaat of niet. De specifieke wetgeving rond opslagruimten lichten we hieronder verder toe.
5. De aangerekende huurprijs dient marktconform te zijn
In een normale situatie wordt de huurprijs in onderling overleg bepaald tussen de huurder en de verhuurder, hetgeen zal resulteren in een marktconforme prijs. Echter wanneer de twee partijen onderling verbonden zijn, zorgt dit ervoor dat de normale marktomstandigheden in mindere mate spelen.
Om misbruiken te voorkomen (met name een zeer lage huurprijs aanrekenen, enkel om btw-aftrek te bekomen bij de verhuurder) dient de maatstaf van heffing, zijnde de huurprijs exclusief btw, minstens gelijk te zijn aan de zogenaamde ‘normale waarde’ indien cumulatief aan volgende voorwaarden voldaan is:
- De huurder is met de verhuurder verbonden op basis van persoonlijke, financiële of organisatorische banden.
- De huurder heeft geen volledig recht op aftrek.
Bij het bepalen van deze ‘normale waarde’ wordt gekeken naar de huurprijs die in gelijkaardige omstandigheden overeengekomen zou worden tussen twee onafhankelijke partijen. Alleszins zal ook de maandelijkse kostprijs van het pand voor de verhuurder in de ogen van de fiscus een belangrijke graadmeter zijn om te beoordelen of een bepaalde huurprijs marktconform is.
6. Een verlengde herzieningstermijn van 25 jaar
Normaliter geldt er voor onroerende goederen een btw-herzieningstermijn van 15 jaar. Dit wil concreet zeggen dat indien een onderneming binnen de 15 jaar na aftrek van de btw, de bestemming van een bedrijfsmatig gebruikt onroerend goed verandert, en dit naar een activiteit die niet onder btw valt, er een proportioneel gedeelte van de afgetrokken btw moet terugbetaald worden aan de overheid.
Bijvoorbeeld: U richt een beroepsmatig bedrijfspand op met een totale btw aftrek van 105.000 EUR. U beslist 10 jaar na de oprichting van het gebouw om het volledige bedrijfspand te verhuren aan een particulier. Een proportioneel gedeelte aan historisch afgetrokken btw zal ten belope van 5/15de oftewel 35.000 EUR terugbetaald moeten worden aan de overheid.
Deze termijn van 15 jaar wordt bij toepassing van het optionele btw-stelsel verlengd tot 25 jaar en de herziening zal tevens jaarlijks dienen te gebeuren, op grond van een evaluatie op maandbasis.
Andere mogelijke oorzaken die kunnen leiden tot een btw-herziening:
- de vervreemding (verkoop) van het onroerend goed onder toepassing van het registratierecht;
- het verbreken van de huurovereenkomst zonder dat er een nieuwe huurder gevonden kan worden;
- het verlies van de hoedanigheid als btw-belastingplichtige in hoofde van de huurder;
- het niet langer gebruiken van het pand voor economische doeleinden in hoofde van de huurder;
- een volledige of gedeeltelijke leegstand van het onroerend goed.
Er zal voor de verhuurder geen btw-herziening noodzakelijk zijn wanneer de oorzaak van de herziening zich voordoet ‘buiten de wil van de verhuurder om’. Dit is onder andere het geval wanneer het gebouw tijdelijk leegstaat totdat de nieuwe huurder zijn intrek neemt of wanneer er sprake is van overmacht (bijv. rampen en branden).
Verplichte btw-heffing op de kortdurende verhuur van onroerende goederen
Naast het hierboven beschreven optionele btw-stelsel geldt er sinds 1 januari 2019 eveneens een verplicht btw-stelsel, met name op de kortdurende verhuur van onroerende goederen. Het begrip ‘korte termijn’ wordt in dit kader gedefinieerd als zijnde een periode van maximaal zes maanden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de verhuur van congres- en feestzalen, tentoonstellingsruimten, de zogenaamde ‘pop-up’ panden etc. en dit zowel in een B2B als in een B2C-context. In tegenstelling tot het optiestelsel, is het verplichte stelsel van toepassing voor nieuwe en oude gebouwen, alsook voor gronden.
Uiteraard heeft men ook hier enkele uitzonderingen voorzien in de wet, zo blijft de kortdurende verhuur in volgende gevallen vrijgesteld van btw:
- de verhuur van onroerende goederen bestemd voor private bewoning (bijv. woningen, tweede verblijven, vakantiewoningen, studentenhuisvesting etc.);
- de verhuur aan natuurlijke personen die het onroerend goed niet aanwenden voor hun economische activiteiten;
- de verhuur aan organisaties zonder winstoogmerk (bijv. vzw’s);
- de verhuur aan organisaties die het onroerend goed aanwenden voor sociaal-culturele activiteiten die uitdrukkelijk vrijgesteld zijn van btw (bijv. scholen, musea, jeugdbewegingen etc.).
Bijgevolg dient u grondig na te gaan wie uw huurder is en waarvoor deze partij het pand zal gebruiken. U bent als verhuurder immers verantwoordelijk voor de correcte toepassing van de btw-regelgeving en draagt het risico wanneer er verkeerdelijk geen btw zou worden aangerekend.
Verhuur van opslagruimten
We haalden het hierboven al kort aan, panden die hoofdzakelijk als opslagruimte aangewend worden, genieten in het kader van de btw-wetgeving een afzonderlijk statuut.
Het begrip ‘opslagruimte’ wordt voortaan breder gedefinieerd, nl. wanneer een gebouw hoofdzakelijk, zijnde voor meer dan 50% wordt aangewend voor het opslaan van goederen. Het gedeelte dat niet wordt gebruikt voor het opslaan van goederen, mag bovendien niet gebruikt worden als verkoopruimte ten belope van meer dan 10% van de totale ruimte.
De verhuur van opslagruimten met verplichte toepassing van btw zal blijven bestaan voor de verhuur in een B2C context. In B2B-situaties zal men terugvallen op het optiestelsel, waarbij zoals voormeld niet voldaan dient te worden aan de vierde voorwaarde aangaande nieuwbouw/vernieuwbouw.
Dergelijke specifieke situaties dienen bijgevolg situatie per situatie geanalyseerd te worden.
Wat betekent dit nu concreet voor mijn bedrijf?
Wanneer uw vennootschap een nieuw onroerend goed verhuurt aan een btw-belastingplichtige huurder, dewelke het gebouw voor zijn economische activiteiten gebruikt, kan dit mogelijks onder toepassing van btw. Dit is fiscaal interessant omdat u als verhuurder de betaalde btw op de kosten kan aftrekken. Er zijn echter een heel aantal voorwaarden aan verbonden, dewelke bijkomend voor een periode van 25 jaar gelden met het oog op een potentiële herziening.
Indien uw vennootschap een onroerend goed verhuurt voor een periode van maximum 6 maanden, dient u eventueel verplicht btw aan te rekenen aan uw huurder. U draagt als verhuurder de verantwoordelijkheid voor de correcte toepassing van de btw-regelgeving.
Wanneer u als vennootschap ten slotte een opslagruimte verhuurt kan dit zowel onder het verplichte btw-stelsel vallen, alsook onder het optionele btw-stelsel.
Concluderend kunnen we stellen dat deze btw-hervormingen langverwachte voordelen met zich meebrengen voor de verhuurders van onroerende goederen in België. Bovendien helpen ze de historische concurrentiekloof met landen als Nederland (waar de verhuur onder toepassing van btw al langer mogelijk was) te verkleinen.
Zelfs indien zou blijken dat u niet voldoet aan de voorwaarden van het nieuwe optiestelsel zijn er mogelijkheden om binnen uw vennootschapsgroep een recht op aftrek van btw te behouden. Denk hierbij aan het systeem van onroerende leasing, de actieve onroerende verhuur (incl. diensten), het oprichten van een btw-eenheid of erfpacht/opstalconstructies.
Wat kan Cynex voor u doen?
Heeft het bovenstaande u aan het denken gezet over de mogelijke voordelen die het nieuwe optiestelsel voor uw vennootschap of vennootschapsgroep kan bieden? Heeft u plannen om in de toekomst een pand te verhuren en stelt u zich vragen bij de btw-implicaties hiervan of wilt u dit op een zo fiscaal vriendelijk mogelijke manier doen? Wij nodigen u graag uit om samen met ons te bekijken of de toepassing van het fiscaal gunstige optiestelsel tot de mogelijkheden behoort en zo niet, wat de alternatieven zijn. Geef ons gerust een seintje via tax@cynex.com.