Hemelvaartsdag: 

Ons kantoor zal op donderdag 26 mei en vrijdag 27 mei gesloten zijn wegens O.H. Hemelvaart

24 Nov 2021

(Buitenlands) onroerend goed privé of door de vennootschap in bezit? Enkele nieuwigheden die u moet weten.

Met ingang vanaf inkomstenjaar 2021 zal ook voor in het buitenland gelegen onroerende goederen die als natuurlijk persoon werden aangekocht, voor het bepalen van het belastbaar bedrag, gewerkt worden met een kadastraal inkomen wanneer het onroerend goed niet of privé wordt verhuurd aan een natuurlijk persoon. Om het kadastraal inkomen van deze buitenlandse onroerende goederen vast te stellen dient er voor vastgoed aangekocht voor 01/01/2021 een aangifte ingediend te worden tegen uiterlijk 31/12/2021. Indien u na 01/01/2021 een buitenlands onroerend heeft aangekocht dient u dit spontaan te melden binnen de 4 maanden na aankoop.

Daarnaast delen we nog even mee dat het Gentse hof van beroep in een recent arrest een uitspraak deed in het voordeel van de belastingplichtige over de aftrekbaarheid van de kosten die een vennootschap draagt voor een woning die privé wordt gebruikt door de bedrijfsleider.

Hieronder lichten we graag deze twee fiscale nieuwigheden toe.

1. Kadastraal inkomen voor buitenlands onroerend goed – Aangifte uiterlijk 31/12/2021

Waarom deze nieuwe maatregel?

Sinds jaar en dag vereiste de fiscus dat eigenaars van een buitenlands onroerend goed in hun aangifte personenbelasting de “werkelijke huurwaarde” van hun in het buitenland gelegen onroerend goed meedeelden voor het bepalen van het belastbaar inkomen van dit goed. Dit in tegenstelling tot de in België gelegen onroerende goederen waarvoor - het doorgaans gunstigere - kadastraal inkomen van de woning mag worden opgenomen ter bepaling van het belastbare inkomen.

Voor deze ongelijke fiscale behandeling van buitenlands vastgoed ten opzichte van Belgisch vastgoed werd België in het verleden terechtgewezen door Europa. Het is echter pas naar aanleiding van een arrest van het Hof van Cassatie dat de Belgische regering actie ondernam met het oog om dit verschil in behandeling weg te werken.

Concreet zal met ingang vanaf inkomstenjaar 2021 ook voor in het buitenland gelegen onroerende goederen gewerkt worden met een kadastraal inkomen wanneer het onroerend goed niet of privé wordt verhuurd aan een natuurlijk persoon.

Hoe wordt het kadastraal inkomen bepaald?

De Belgische belastingadministratie heeft vanaf inkomstenjaar 2021 een aangifteplicht ingevoerd voor de (toekomstige) eigenaars van buitenlandse onroerende goederen om op die manier het kadastraal inkomen van hun buitenlandse onroerende goederen te kunnen bepalen.

De aangifte dient per eigenaar afzonderlijk gedaan te worden, ook indien u bijvoorbeeld gehuwd bent en het goed gezamenlijk heeft aangekocht. In het aangifteformulier zal u als eigenaar de beschrijving en ligging van het onroerend goed moeten vermelden, alsook de actuele normale verkoopwaarde of de aankoopprijs en het jaar van aankoop inclusief eventuele verbouwingsuitgaven. Aan de hand hiervan zal men een correctiefactor toepassen en de waarde herleiden tot het niveau van 1975 (eveneens het jaar waarop het kadastraal inkomen voor in België gelegen onroerende goederen gebaseerd is).

Aangifteplicht

Wat betreft de deadline van de aangifte, moet er rekening worden gehouden met de datum waarop het buitenlands onroerend goed werd aangekocht:

A. Bent u eigenaar van een in het buitenland gelegen onroerend goed verworven voor 1 januari 2021?

In dat geval zou u normaliter een aangifteformulier moeten hebben ontvangen van de Belgische belastingadministratie dat hen zal toelaten het kadastraal inkomen van uw in het buitenland gelegen onroerend goed te bepalen. U kunt uw aangifte indienen via MyMinfin en meer bepaald via Mijn woning > Mijn onroerende gegevens > Een goed in het buitenland aangeven. Dit is de snelste en de eenvoudigste manier.

 

U kan de aangifteplicht ook voldoen door het aangifteformulier in te vullen en per mail te bezorgen aan het adres foreigncad@minfin.fed.be of via de post naar het volgende adres:

FOD Financiën – AAPD – Cel Buitenlands KI
Gaston Crommenlaan 6 – bus 459
9050 Ledeberg
 

De aangifte van uw buitenlands onroerend goed dient voor 31 december 2021 ingediend te worden. Let op! Geen aangifte indienen, kan leiden tot een administratieve boete van 250 tot 3.000 euro.

Meer informatie hierover kan u raadplegen via de site van de FOD Financiën. Indien u graag hulp en bijkomende houvast krijgt bij deze administratieve verplichting, mag u ons uiteraard steeds contacteren.

B. Kocht u na 1 januari 2021 een onroerend goed aan dat in het buitenland is gelegen?

In dat geval moet u de aankoop van het buitenlands onroerend goed spontaan melden binnen de 4 maanden na de aankoop. De aangifteplicht kan op dezelfde manier als hierboven vermeld, worden voldaan.

Wat na uw aangifte?

Na ontvangst van uw aangifte(n) zal de Belgische belastingadministratie voor elk onroerend goed een kadastraal inkomen vaststellen en het kadastraal inkomen per aangetekend schrijven meedelen. U heeft de mogelijkheid om binnen een termijn van 2 maanden bezwaar in te dienen tegen het betekend kadastraal inkomen. De eerste notificaties zullen begin 2022 worden verstuurd.

Het nieuw kadastraal inkomen dat werd toegewezen aan uw buitenlands onroerend goed zal vanaf de aangifte personenbelasting die u in 2022 moet indienen (voor inkomsten 2021) gebruikt worden om uw onroerende inkomsten vast te stellen.

2. Aftrekbaarheid kosten onroerend goed in de vennootschap

Problematiek

De aankoop van een woning of tweede verblijf door de vennootschap waarbij de woning ‘gratis’ ter beschikking wordt gesteld aan haar bedrijfsleider, die deze geheel of gedeeltelijk privé mag bewonen, wordt fiscaal geacht in hoofde van de bedrijfsleider een belastbaar voordeel van alle aard uit te maken. Tot op heden bekijkt de fiscus de aftrekbaarheid van de kosten verbonden aan de woning (aankoop, onderhoud, herstelling,…) – dewelke uiteraard stevig kunnen oplopen – echter met argusogen.

In essentie zijn kosten immers enkel fiscaal aftrekbaar wanneer hier ook effectief inkomsten tegenover staan. Een niet verhuurd onroerend goed (wegens privégebruik bedrijfsleider) valt hier in principe aldus niet onder. Een andere argumentatie om de kostenaftrek te verklaren is de zogenaamde “bezoldigingstheorie”. Volgens dit argument is het gratis ter beschikking stellen van een onroerend goed aan de bedrijfsleider waarvoor een voordeel alle aard wordt aangerekend een deel van het loon. Het voordeel alle aard wordt immers belast in de personenbelasting, net zoals de traditionele bedrijfsleidersbezoldiging. Bezoldigingen zijn fiscaal aftrekbaar, waardoor in die optiek ook de kosten van onroerend goed aftrekbaar zijn. Let wel, de fiscus legt zich hier niet altijd bij neer, met diverse rechtszaken tot gevolg.

Recente uitspraak in het voordeel van belastingplichtige

Een belangrijke voorwaarde bij de toepassing van de bezoldigingstheorie is dat de belastingplichtige moet kunnen aantonen dat de terbeschikkingstelling van het onroerend goed specifiek bedoeld is als vergoeding voor werkelijke prestaties van de belastingplichtige. De fiscus durft deze link en het bewijs dat daarover geleverd moet worden, nogal eens in twijfel te trekken.

Dit gebeurde ook in een geschil waarover het hof van beroep te Gent recentelijk een belangrijke uitspraak heeft gedaan in het voordeel van de belastingplichtige. In voorliggend geval werd een villa inclusief poolhouse (voor 80% privématig gebruik) gratis ter beschikking gesteld aan de bedrijfsleider, inclusief de toepassing van een voordeel alle aard. De fiscus argumenteerde echter dat het bewijs van de link met de werkelijke prestaties niet geleverd werd. In de overeenkomst met de bedrijfsleider werd de vergoeding van diens prestaties via de gratis terbeschikkingstelling niet letterlijk vermeld. Bovendien ontving de bedrijfsleider ook een gewone bezoldiging in geld, in zulks geval kan niet zomaar aangenomen worden dat de terbeschikkingstelling van de woning bedoeld is als bezoldiging, argumenteerde de fiscus.

Echter is er wel effectief een duidelijk bewijs van de loonpolitiek voorhanden. Concreet houdt dit in dat de notulen van de algemene vergadering uitdrukkelijk vermelden dat de bezoldiging van de zaakvoerder voor de uitoefening van zijn mandaat zowel periodieke bezoldiging omvat als de voordelen in natura met betrekking tot het privégebruik van de woning.

De fiscus argumenteerde ten slotte nog tegen dat er een “disproportionaliteit” was tussen het belaste voordeel in natura en het bedrag van de kosten aan het onroerend goed. Maar dat is geen argument volgens het hof dat argumenteert dat het een algemeen bekend gegeven is dat de voordelen in natura (veelal) niet in verhouding staan met de reële kosten die de vennootschap hiervoor draagt. 

Conclusie

Dit recent arrest is uiteraard een meevaller na de veelal negatieve rechtspraak van de afgelopen jaren. De aftrekbaarheid van de kosten met betrekking tot een privé gebruikte woning is overigens al meermaals aanvaard onder toepassing van de bezoldigingstheorie, mits de loonpolitiek tot uitdrukking werd gebracht in de notulen van de algemene vergadering. De voorwaarde dat de kosten in verhouding moeten staan tot het belastbare voordeel, of tot de klassieke bezoldiging (in geld), werd daarbij nooit gesteld door een rechter.

Het blijft echter oppassen wanneer uw vennootschap een onroerend goed bezit dat u privé gebruikt. Correcte en uitdrukkelijke notulering kan hierbij helpen.

Heeft u vragen over de bovenstaande onderwerpen of wilt u graag bijkomende toelichting ontvangen? Aarzel niet om contact op te nemen met uw relatiebeheerder of met het Tax & Legal team via tax@cynex.com.

Delen

Blijf op de hoogte via onze nieuwsbrief